フラット35に借り換える条件は？メリットや諸費用も解説

フラット35は、住宅ローンの借り換え先としても利用できます。

昨今は住宅ローンの金利が上昇しており、変動金利型の住宅ローンを選択している方にとって、不安を抱える要因のひとつかもしれません。フラット35は全期間固定金利であるため、契約後は金利が変動することなく、月々の返済額も完済まで把握することが可能です。

借り換えを検討している方は、フラット35にどのような利用条件があるのか、支払総額がいくらくらい変わるのかなどを把握しておきましょう。

フラット35に借り換える条件

まずは、契約中の住宅ローンからフラット35に借り換えるための条件を解説します。

ここで紹介している条件は一部です。利用条件の詳細は、借り換え先として検討している金融機関で確認しましょう。

申込者に関する条件

申込者に関する条件として、おもに次のようなものがあります。

• 原則、借り換えの対象となる住宅ローンの債務者
• 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日（金銭消費貸借契約締結日）から借り換え融資の申込日まで1年以上経過しており、かつ、借り換え融資の申込日の前日までの1年間、正常に返済している
• 申込時の年齢が満70歳未満の方
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
• 総返済負担率が基準以下

総返済負担率とは、年収に占める年間合計返済額の割合です。合計返済額には住宅ローンだけではなく、自動車ローンやカードローン、クレジットカードのキャッシング枠、分割払い・リボ払いなども含めます。年収と基準の割合は、次のとおりです。

資金使途の条件

フラット35では、申込者本人が所有し、かつ本人またはその親族が住む住宅でのみ借り入れが可能です。

「多目的ローンや投資用ローンなどの住宅ローン以外のローン」や「住宅リフォームのみのローン」では、フラット35を利用できません。

対象となる住宅の条件

フラット35は、どのような住宅でも申し込めるわけではありません。住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している必要があります。

例えば「住宅の規模」では、一戸建ては50平方メートル以上、マンションは30平方メートル以上という床面積の条件があります。「住宅の耐震性」においては、建築確認日が昭和56年6月1日以後であること、以前の場合は、機構が定める耐震評価基準などに適合することも条件です。

これら以外にも、複数の条件があります。

対象となる住宅ローンの条件

住宅取得時の借入額が住宅の建設費、または購入価額の100％以内である住宅ローンという条件もあります。

これは、購入価額以上の融資が受けられないということです。なおこの購入価額に「諸費用」は含みません。

フラット35に借り換えるメリット

フラット35に借り換えることで得られるメリットはいくつかあります。ここでは、フラット35を利用するおもな4つのメリットを解説します。

金利が固定化される

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。

変動金利型の住宅ローンは、市場金利の動向によって返済額が変動する可能性があります。フラット35に借り換えることで、金利上昇による返済額増加のリスクを回避できるでしょう。

長期的な家計管理や老後の資金計画が立てやすくなることがメリットです。

子育て世帯・若年夫婦世帯は一定期間金利が下がる制度を利用できる

フラット35には「子育てプラス」という制度があります。子育てプラスは、若年夫婦世帯、子どもがいる世帯において、子どもの人数などに応じて一定期間金利が引き下げられる制度です。

子ども1人の場合は、金利が0.25％引き下げ、2人であれば0.5％引き下げられるといった仕組みです。子どもがいない若年夫婦世帯のみの場合でも、0.25％の金利引き下げが適用されます。

制度の適用が受けられる「子ども」「若年夫婦世帯」の定義は、次のとおりです。

• 子ども：年齢が借入申込年度の4月1日において18歳未満
• 若年夫婦世帯：夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日において40歳未満である世帯

以前は借り換えにおいて子育てプラスは利用できませんでしたが、2026年3月から利用できるようになりました。

借入期間を変更できる場合がある

フラット35への借り換えをする際に、新たに借入期間を設定しなおすことも可能です。

返済期間を延長することで、月々の返済額を抑えられる場合があります。借入期間の上限は、次の3つのいずれか短い年数から算出します。

• 「80歳」－「借り換え申込時の年齢（1年未満切り上げ）」
• 「40年（※）」－「住宅取得時に借りた住宅ローンの経過年数（1年未満切り上げ）」
• 35年（※）

なお、返済期間を延長すると、支払総額が増額する点には注意が必要です。

団体信用生命保険（団信）なしでも利用できる

民間の金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が必須なことが多いでしょう。フラット35の場合は、団体信用生命保険への加入は任意であり、健康上の理由などで加入しない場合でも、住宅ローンを利用することが可能です。

フラット35の団体信用生命保険は種類が複数あり、死亡＋身体障害のほか、三大疾病や介護状態が含まれるものもあります。

フラット35に借り換えるデメリット

フラット35への借り換えにはメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。借り換えを検討する際は、次のようなデメリットも把握しておきましょう。

• 利用条件を満たさなければ申し込めない
• 月々の返済額が高くなる場合がある
• 借り換えのための手続きに時間を要する

利用条件を満たさなければ申し込めない

フラット35への借り換えには、申込者や物件、資金使途などに関する利用条件が定められています。フラット35では、民間の金融機関の住宅ローンと基準が異なる条件もあります。

借り換えを検討する前に、利用条件を事前に確認しておきましょう。

月々の返済額が高くなる場合がある

フラット35の金利水準は、変動金利型の住宅ローンと比較して高い傾向があります。

変動金利で、金利が1.0％以下のような低い金利で契約している方がフラット35に借り換えた場合、月々の返済額が増加することもあるでしょう。

また、返済期間が短い場合や借入残高が少ない場合は、諸費用を含めた支払総額が現在のローンを上回る可能性があります。

借り換えをすることによって金銭的にどのような変動があるかは、月々の返済額だけでなく諸費用を含めた支払総額で比較することが重要です。返済シミュレーションを活用して、借り換え前後の支払総額を十分に確認しておきましょう。

借り換えのための手続きに時間を要する

フラット35への借り換えは、事前審査・本審査・契約・融資実行という複数の段階があります。申し込みから融資実行までにかかる期間は、一般的に1〜2カ月程度です。

手続きでは、収入証明書類や登記簿謄本、適合証明書など複数の書類を準備します。元の契約先の金融機関への連絡や抵当権の抹消・設定手続きも別途発生するため、準備や審査に時間がかかる点を把握しておきましょう。

フラット35に借り換えるときの諸費用の内訳

フラット35に借り換えるときの諸費用は、借入金額や金融機関によって異なります。おおまかな諸費用の例は、次のとおりです。

■新たに契約する金融機関に支払う手数料

■借り換え元の金融機関に支払う手数料

借り換えには30〜100万円前後の手数料がかかると考えられます。手数料も考慮したうえで、借り換えを進めましょう。

住宅ローンを借り換える手順

ここでは、住宅ローンを借り換える手順を紹介します。おもな流れは、次のとおりです。

1. 事前審査（仮審査）の申し込みをする

最初に、借り換え先となるフラット35が利用できる金融機関に申し込みを行います。事前審査の段階では、WEBから申し込める金融機関もあります。

なお、金融機関によっては、事前審査がなく本審査から実施される場合もあります。

2. 本審査の申し込みをする

事前審査通過後、本審査が実施されるため、必要書類を追加で提出します。

フラット35への借り換えをするためには、借り換えの対象となる住宅が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが条件です。そのため、「借換対象住宅に関する確認書」「適合証明書」を提出します。

金融機関によって異なりますが、1週間から10日程度で審査結果が通知されます。

3. 現在契約中の金融機関に連絡する

現在契約している住宅ローンの金融機関に連絡し、全額繰り上げ返済の申し込みを行います。この際、「完済が可能な日」「完済に必要な金額」「完済日に抵当権の抹消書類の受け取りができるか」などを確認しておきましょう。

これらの情報は、借り換え先となる金融機関で手続きをする際に必要になります。

4. 新たな借入先で契約手続きを行う

本審査通過後、新たな借入先となる金融機関で契約手続きを行います。

抵当権設定登記、旧借り入れの登記抹消は、借り換え先となる金融機関が指定する司法書士が行うことが一般的です。

5. 融資が実行される

契約手続き後、融資が実行されます。融資実行後は、借り換え元となる金融機関に一括で返済をして完済です。

フラット35の適用金利は、申込時ではなく、融資実行日の金利が適用されます。

住宅ローン控除は借り換え後も利用できる？

原則として住宅ローン控除の対象外ですが、条件を満たしていれば利用できます。原則対象外である理由は、住宅ローン控除が本来、「住宅の新築、取得または増改築などのために直接必要な借入金または債務」が条件のためです。

次の2つの条件を満たすことで、借り換え後も住宅ローン控除を利用できます。

• 新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかである
• 新しい住宅ローンが、10年以上の償還期間であることなど、住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまる

住宅ローン控除の詳細は、借り換え先となる金融機関などで確認をしてみてください。

フラット35への借り換えが向いている人・向いていない人

フラット35への借り換えは、すべての人にとってメリットが大きいわけではありません。自分の状況と照らし合わせて、借り換えが適切かどうかを判断してみましょう。

向いている人の特徴

次に当てはまる方は、フラット35への借り換えメリットを享受しやすいでしょう。

• 変動金利型の住宅ローンを利用しており、今後の金利上昇が不安である
• 子育て世帯・若年夫婦世帯で優遇制度を活用できる
• 健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない

金利上昇リスクをなくし、家計を安定させたい人に向いています。

この特徴に当てはまる場合でも、借り換えのシミュレーションを利用したり、金融機関の窓口で相談したりして、支払総額や月々の返済額を確認し判断しましょう。

向いていない人の特徴

次に当てはまる方は、借り換えよりも現状維持のほうがよい場合があります。

• 住宅ローンの残高が少ない、または残期間が短い
• 現在の変動金利が低水準
• 近い将来、繰り上げ返済や住み替えを予定している
• 物件が住宅金融支援機構の技術基準を満たしていない

借入残高が少なくなっている、返済期間が短い場合、借り換えにかかる諸費用が高額に感じやすく、借り換えによるデメリットのほうを感じやすいでしょう。

借り換えを検討している場合は、金融機関の窓口などで十分相談し、メリットのほうが大きいかを確認してみてください。

フラット35への借り換えを検討するなら、まずは利用条件を確認しよう

住宅ローンの借り換えにはメリットもデメリットもあります。これは、借入残高や残りの返済期間、諸費用によって変わるため、金融機関の窓口などで相談し十分検討することが大切です。

住宅ローンの借り換えは高額になり、諸費用も数十万円かかります。完済までのライフプランを想定したり、借り換え先を複数比較するなどして、納得のできる選択をしましょう。

ドコモ・ファイナンスのフラット35は借り換えも可能

「ドコモ・ファイナンス」のフラット35は、住宅購入時の利用だけではなく、借り換え先としてもご利用いただけます。借り換えの手続きはWEB完結で来店不要です。

なお、借り換えに関する相談は、全国にある店舗に来店して行うことも可能です。まずはWEBサイトよりご連絡ください。

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