フラット35のデメリットとやめたほうがいい理由とは？知っておきたいメリットも解説

住宅ローンを検討している方は、契約の前にさまざまなことを調べているでしょう。そのなかで、SNSやWEBの記事などに「フラット35にはデメリットがある」「やめたほうがいい」と書かれているものを見たことがあるかもしれません。

フラット35には、デメリットがある一方でメリットもあります。住宅ローンの商品にはそれぞれメリットとデメリットがあり、申込者の状況や、借入金額などによって、感じ方は異なるはずです。

今の自分にとって、フラット35のデメリットを感じやすいのかを確認してみましょう。

フラット35の基本的な情報

フラット35とは住宅ローンの一種で、最長35年の契約期間で、全期間固定金利であることが特徴です。フラット35は、銀行などの民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して、提供されています。

同じ「フラット35」であっても、金融機関によって金利や手数料は異なります。

フラット35のデメリットとは？「やめたほうがいい」と言われる理由

マイホームは高額な買い物だからこそ、デメリットやリスクを理解し、対処できる方法を探している方は多いはずです。

フラット35のデメリットや、「やめたほうがいい」と言われる理由は、次のとおりです。

変動金利と比較して金利がやや高め

フラット35は「全期間固定金利」です。民間の金融機関には変動金利の住宅ローンもあり、比較的金利が低い傾向があります。

金利は返済額に大きく影響する要素で、高くなるほど支払う利息が増えます。金利の差が1.0％程度であっても、数千万円、35年の借り入れでは、利息に数百万円の差が生まれるでしょう。

変動金利と比較して金利がやや高いフラット35は、支払う利息が多くなる点でデメリットといえます。

市場の金利が下がったときのメリットが受けられない

住宅ローンの金利は市場の動向によって上下し、金利が上がれば返済額は増え、下がれば減るといった仕組みです。

変動金利の場合、金利が下がる可能性があります。もし住宅ローンの金利が下がれば、返済額が減り負担も少なくなります。

フラット35は金利が全期間固定です。そのため、市場の金利が下がっても影響は受けず、変動金利ならではのメリットを享受できないことはデメリットといえるでしょう。

融資率が9割を超えると金利が上がる

融資率とは、住宅の購入価格に対する借入金額の割合です。

フラット35は、融資率が9割を超えると金利が上昇します。2026年3月時点における「新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準」の最も高い金利同士で比較すると、約0.1％上昇します。

金利だけで見るとわずかな数値ですが、高額な借り入れかつ35年という長い契約期間になれば、返済額に影響が出る可能性があります。

フラット35の基準を満たした住宅のみが利用できる

フラット35には、「住宅に関する要件」という利用条件があり、民間の金融機関の住宅ローンとは異なるポイントのひとつです。

利用条件として「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅」があります。例えば、住宅の床面積が一戸建ての場合は70平方メートル以上、マンションなどは30平方メートル以上などで、ほかにも細かな条件があります。

利用条件に該当しない場合は、フラット35を利用できないため、住宅ローンを探している方は早い段階で確認しておきましょう。

繰り上げ返済の最低額が比較的高額である

フラット35に限らず、住宅ローンは繰り上げ返済が可能です。繰り上げ返済をすることで、返済期間の短縮、支払総額の軽減につながる可能性があります。

民間の金融機関の住宅ローンでは、1万円以上から繰り上げ返済できる金融機関もあります。一方フラット35では、専用のインターネットサービスの利用で10万円以上から、金融機関の窓口の利用で100万円以上からと、繰り上げ返済できる下限金額がやや高額です。

民間の金融機関と比較して審査時間が長い場合がある

住宅ローンの審査にかかる時間は、金融機関や審査状況などによって異なります。

一般的な民間の金融機関の住宅ローンでは、事前審査（仮審査）と本審査合わせて、10日～3週間程度です。

一方フラット35の場合、金融機関によっては審査時間が合計1カ月程度になることがあります。

金融機関のWEBサイトには、審査時間の目安が記載されていることもあるため、確認してみましょう。

フラット35のメリット

ここまで紹介したようなデメリットがある一方で、フラット35にはメリットもあります。デメリットとメリットの両方を確認し、自分に合うかどうかを判断しましょう。

返済額が変わらず返済計画が立てやすい

フラット35は全期間固定金利で、借入時から完済時まで返済額が変わらないという特徴をもちます。市場の動向が変化し金利が上がっても、フラット35では金利が上がらず返済額も影響を受けません。

完済まで返済額が同じであることは、住宅ローンの返済額以外の出費が発生しても資金に関する計画が立てやすいというメリットがあります。

状況に応じて金利が引き下げられる場合がある

フラット35にはさまざまな商品があり、例えば次のようなものがあります。

フラット35はやや金利が高いというデメリットがある一方で、購入する住宅や、自分自身の状況が要件に該当すれば、一定期間ではありますが金利が下がり、負担の軽減につながります。

保証人が不要である

民間の金融機関の住宅ローンでは審査状況によって連帯保証人が必要になることがあります。

一方で、フラット35は審査結果にかかわらず保証人が不要です。

保証料がかからない

住宅ローンにおける「保証料」とは、保証会社へ支払う手数料を指します。

民間の金融機関の住宅ローンの場合は、金融機関によって有無が異なります。一定額だったり、借入金額に対して一定の割合だったりとさまざまです。

フラット35では、保証料がかからないことが一般的です。

融資手数料が比較的安い

融資手数料とは、金融機関に支払う事務手数料を指します。借入金額に対して一定の割合、もしくは一定額の支払いを行います。

融資手数料は金融機関によって異なりますが、民間の金融機関の住宅ローンは2.2％程度です。

フラット35の場合、融資額にかかわらず0円〜3万円程度と設定されている場合もあれば、融資額に対して2％程度の割合が設定されている場合もあり、どこの金融機関に申し込むかによって融資手数料が異なります。全体的に、民間の金融機関の住宅ローンと比較して安いというメリットがあります。

上で紹介した「保証料」も含め、住宅ローンでは手数料だけで数十万かかることがあります。手数料の負担を抑えやすい点は、フラット35のメリットです。

フラット35が向いている人・向いていない人

「やめたほうがいい」と言われることもあるフラット35ですが、すべての人に不向きというわけではありません。

例えば次のような場合、フラット35の契約が向いているでしょう。

一方で次のような方は、変動金利の住宅ローンなどのほうが向いていると考えられます。

年齢や収入、借入金額は人によって異なるため、フラット35に対するメリット・デメリットの感じ方にも違いがあります。

フラット35のデメリットとメリットを比較して住宅ローンを決めよう

住宅ローンを決めるにあたり悩むことのひとつが、金利の種類です。ここまで紹介したように、どちらのタイプにもメリット・デメリットがあるため、どちらのほうがよいと言い切るのは難しいでしょう。

もし、フラット35を中心に調べている方は、この機会に変動金利の住宅ローンを提供する金融機関で話を聞いてみることも検討してみてください。金融機関によっては、変動金利の住宅ローンと、フラット35、どちらも提供している場合があるため、比較をしながら自分に合うものを選択できる可能性があります。

自分の状況、購入する住宅からみて、どちらがよいかしっかりと考えたうえで申し込みましょう。

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