住宅ローンは何歳まで申し込める？平均年齢・年齢別の返済のコツ

住宅ローンには、借入時の年齢と、完済時の年齢、2つの条件が設けられています。完済時の年齢によっては借入期間が短くなり、月々の返済額が高額になることも考えられます。

住宅ローンは何歳まで利用できるのか、借入期間は何年にするのかを考え、自分や家族の負担が大きくなりすぎないよう計画することが大切です。

住宅ローンは完済時80歳まで組めることが多い

金融機関によって異なりますが、多くの住宅ローンでは、借入時の年齢は70歳が上限、完済時年齢は80歳が上限で設定されている傾向です。

最長の借入期間は35年の住宅ローンが多く、完済時年齢の上限が80歳の住宅ローンであれば、45歳未満で契約する必要があります。

住宅ローン借入時の平均年齢

住宅金融支援機構が公開している、「2024年度 フラット35利用者調査」によると、フラット35における年齢別利用割合の推移から見た平均年齢は、2024年度で44.5歳という結果になっています。

年代別の内訳は、30歳未満が11.0％、30代が29.2％、40代が26.8％、50代が18.7％、60歳以上が14.3％でした。

なお、2014年の調査結果では、平均年齢が40.4歳、30代が44.3％、40代24.8％となっており、平均年齢は上昇傾向にあります。

一般的には、年齢を重ねるごとに、病気などのリスクは高まると考えられます。健康状態によっては、住宅ローン利用時に必須の団体信用生命保険に加入できないことがあるでしょう。住宅ローン借入時の年齢は低いほうが、団体信用生命保険の面から見て心配が少ないと考えることもできます。

住宅ローンの審査において「完済時年齢」は特に重要な項目

国土交通省 住宅局が公開している「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、住宅ローンを提供する金融機関が、融資を行う際に考慮する審査項目として最も多いのが「完済時年齢」で98.4％という結果でした。

審査項目と割合は、次のようになっています。

• 完済時年齢：98.4％
• 借入時年齢：96.0％
• 健康状態：95.1％
• 年収：93.4％
• 勤続年数：93.2％
• 担保評価：90.5％
• 返済負担率：90.3％

「完済時年齢」「借入時年齢」ともに、金融機関が融資を行う際に考慮している割合が95％を超えており、審査項目として特に重要視されていることがわかります。

住宅ローンは何歳までに完済するのが理想なのか

住宅ローンでは、60歳から65歳頃までに完済するのが理想といえるでしょう。

その理由として、65歳が定年で再雇用制度を利用しないと考えたとき、定年後に年金のみで生活すると収入が減り、返済が厳しくなるためです。安定した収入があるうちに住宅ローンを完済するほうが、金銭的な負担を感じにくくなるでしょう。ただし、借入時の年齢によっては60代で完済できないケースもあります。

ただし、人によって収入や支出、ライフプランは異なるため、60歳から65歳までに完済をしなければならないということはありません。

【借入時年齢別】住宅ローンを利用するときのポイント

ここでは、住宅ローンを契約する際の年齢別に、利用のポイントを紹介します。ここで紹介する内容は、あくまでも一般的な例になり、利用者によってライフプランや家族の人数が異なるため、参考としてご確認ください。

• 20代で住宅ローンを契約する場合
• 30代で住宅ローンを契約する場合
• 40代で住宅ローンを契約する場合
• 50代で住宅ローンを契約する場合
• 60歳以降に住宅ローンを契約する場合

20代で住宅ローンを契約する場合

20代では、「マイホームを購入するのは早いのではないか」といわれることがあるかもしれません。しかし、住宅金融支援機構の調査では、約1割の方が30歳未満というデータもあります。

20代で住宅ローンを契約するメリットは、長期間の住宅ローンが契約できるため、月々の返済額を抑えやすい点です。返済が長期になると利息が増えることを把握しておく必要はありますが、現在の収入に応じた無理のない返済計画が立てられます。

注意点は、収入次第で住宅ローンの借入金額が低くなる可能性がある点です。

また、20代の場合、30代以降の方と比較すると、転勤や出産などのライフプランで不確定な要素もあるかもしれません。早く返済を開始するぶん完済時の年齢も低く、老後のための資金を確保しやすくなりますが、どのタイミングでマイホームを購入するかも検討の重要なポイントになるでしょう。

30代で住宅ローンを契約する場合

30代は、住宅ローンを契約する方が最も多い年代です。

30代の場合、現在の年齢にもよりますが、30年から35年の借入期間でも65歳の定年退職の前後で完済できます。これにより、ローン完済後の老後の資金を確保しやすかったり、退職金を使って繰り上げ返済ができたりする点がメリットです。

子どもが小さいときは、比較的高額な教育費がかかることは少ないでしょう。収入と、そのほかの支払い・返済も考慮しつつ、資金に余裕がありそうなときは、繰り上げ返済を検討してもよいかもしれません。

40代で住宅ローンを契約する場合

30代に次いで多いのが、40歳代で住宅ローンを契約する方です。

人により状況は異なりますが、40代は20～30代と比較して収入が増えたり、安定したりすることも多いでしょう。勤続年数が長く収入も安定していれば、そのぶん住宅ローンで借り入れができる金額も増える可能性があります。

一方で子どもがいる家庭では、子どもが年齢を重ねるごとに教育費も高額になると考えられます。

40代の場合、完済時年齢の上限が70歳の住宅ローンでは借入期間を長く設定することが難しいでしょう。最長35年の住宅ローンの場合、40代後半の方であれば21〜25年での完済を目指すことになります。資金がある方は、頭金を入れた契約も検討してみてください。

50代で住宅ローンを契約する場合

50代で住宅ローンを契約する方は18.7％と約2割で、年々増加傾向にあります。

50代以降はこれまでの年代と比較し、勤続年数は長く収入が多い方もいると考えられます。

ただし住宅ローンでは、完済時年齢が70歳、80歳となることから、借入期間は短くなりやすいでしょう。なお、ある程度収入がある場合は、頭金を入れることで借入期間を短くする選択肢もあります。また、頭金を入れることで、頭金なしの場合と比較し、住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性があります。

子どもが大きくなり独立していれば教育費が不要になり、その金額を住宅ローンの返済に利用できるという点がメリットです。

また、住宅ローンの返済に加え、老後のための資金を確保しておくことも頭に入れておきましょう。

60歳以降に住宅ローンを契約する場合

60歳以上で住宅ローンを契約する方は14.3％となっており、利用者は増加傾向にあります。

60歳以上で住宅ローンを契約する場合、借入期間は10年から最長でも19年程度と比較的短くなります。定年退職後の再雇用制度を利用せず年金のみで生活する場合、返済比率（収入から見た年間の合計返済額の割合）から見ても、高額な借り入れが難しくなる可能性もあるでしょう。そのため、頭金を入れたり、借入金額を下げたりする必要があるかもしれません。

退職金を頭金に入れて住宅ローンを契約することも可能です。この場合は、老後のための資金や、退職後の生活費の確保も十分考慮しましょう。

住宅ローン借入時・完済時の年齢が高くなった場合の注意点

住宅ローンの借入時、完済時の年齢が高くなったときは、次の点に注意が必要です。

• 借入期間が短くなり月々の返済額が高額になる
• 健康リスクがあると団体信用生命保険への加入ができない
• リフォーム費用の支払い・老後資金の積み立てなどを同時に行うことになる

住宅ローン申込前にどんなことに注意すればよいのか、どうすればそのリスクを軽減できるのかを把握したうえで、住宅ローンを利用しましょう。

不安や不明点があるときは、金融機関の窓口やカスタマーセンターなどに相談することも検討してみてください。

借入期間が短くなり月々の返済額が高額になる

20代、30代前半と比較して、40代、50代で住宅ローンを契約する場合、借入期間は短くなります。借入金額によりますが、借入期間が短くなるぶん、月々の返済額も高額になるでしょう。

住宅ローンの審査では、収入に占める年間の返済額の割合である「返済負担率」も重要視されます。目安として、返済負担率は20～25％程度であれば大きな負担になりにくいでしょう。

返済負担率が35％程度を超えると、審査に影響が出る、返済の負担が大きくなり生活に影響が出る可能性があります。

借入期間が短くなる場合は、頭金を入れ、月々の返済額を抑えることも検討してみてください。

健康リスクがあると団体信用生命保険への加入ができない

住宅ローンを契約する際、加入が必要になることが多い「団体信用生命保険」は、健康状態によって加入できない場合があります。

一般的な傾向として年齢が高くなるにつれ、健康リスクも上昇すると考えられます。そのため、「ある程度収入が上がってから」など、将来的に住宅ローンの利用を検討している方は、団体信用生命保険に関することも把握しておきましょう。

リフォーム費用の支払い・老後資金の積み立てなどを同時に行うことになる

新築から年月が経つごとに経年劣化が起こります。10年以上経過すると、外壁や屋根、水回りなど大がかりなリフォームが必要になることもあるでしょう。
さらに、ある程度の年齢になると、老後のための資金の確保も視野に入れる方もいるでしょう。住宅ローンの返済、リフォーム費用の支払い、老後のための資産形成など、あらゆる出費が重なり、人によっては大きな負担になるかもしれません。

なお金銭面の負担は、収入や支出、ライフプランなどによって変わります。借入時・完済時の年齢が高いからといって必ずしも起こるリスクではありませんが、長い年月をかけて返済する住宅ローンでは把握しておきたいポイントです。

【借入期間別】住宅ローンの返済シミュレーション

ここでは、3パターンの借入期間別の返済シミュレーションを紹介します。

返済シミュレーションでは、おおまかな利息や支払総額を確認できます。返済のイメージをするためにも、申込前に利用してみましょう。

借入期間20年の場合

借入金額3,000万円、借入期間20年の場合、次のようなシミュレーション結果となりました。

月々の返済額は約17万円です。返済期間が20年と短いため、比較的高額といえるでしょう。利息は約993万円、支払総額は約3,993万円となりました。

借入期間35年の場合

借入金額3,000万円、借入期間35年の場合、次のようなシミュレーション結果となりました。

月々の返済額は約12万円となりました。利息は約1,850万円、支払総額は約4,849万円です。

借入期間50年の場合

借入金額3,000万円、借入期間50年の場合、次のようなシミュレーション結果となりました。

月々の返済額は約9.7万円と、10万円未満になりました。利息は約2,796万円、支払総額は約5,796万円です。

返済期間が長期化するほど、支払う利息は高額になります。借入期間20年、35年と比較して大きな差があるとわかります。

住宅ローン利用時は年齢にあわせた返済計画を立てることが大切

住宅ローンは、借入時70歳未満、完済時80歳未満という上限を設けている金融機関がほとんどです。

審査項目として、年齢は重要視されるもののひとつですが、申込条件の範囲内であれば、年齢が高いからといって必ずしも審査に通過できないわけではありません。

しかし、年齢を重ねたときに住宅ローンを契約すると、借入期間が短くなり、そのぶん返済負担率も上昇することを把握しておく必要があります。

高額かつ返済期間が長い住宅ローンでは、返済計画をしっかりと立てることが大切です。住宅ローンで迷ったときは、金融機関の窓口などで相談してみましょう。

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