フラット35の審査で確認されることは？2つの要件と審査に落ちる理由も解説

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンです。フラット35は最長35年の借入期間、全期間固定金利という特徴をもち、銀行などの金融機関で提供されています。同じ銀行で、フラット35と、銀行独自の住宅ローン、2つの商品を提供している場合もあるでしょう。

フラット35には、民間の金融機関が独自で提供する住宅ローンとは異なる審査基準、申込要件が設けられています。どのような要件があるのかを事前に把握しておきましょう。

フラット35の審査基準とは？

フラット35に限らず、住宅ローンの審査基準はどの金融機関も公開していません。フラット35の審査に通過するためには、利用条件を最低限満たしていることが必要です。

フラット35の利用条件には、申込者に関する情報などの「基本的な要件」と、購入予定の住宅に関する「住宅に関する要件」の2つがあります。フラット35を利用するためにはこの2つの要件を満たす必要があり、満たさない場合は申し込むことができません。

「基本的な要件」「住宅に関する要件」はフラット35に申し込むにあたっての、最低限の条件です。そのため、2つの要件を満たしていても審査に通過するとは限らないため注意が必要です。

ここでは、各要件のおもな項目を紹介します。実際には細かな利用条件もあるため、フラット35のWEBサイトや、フラット35を利用できる銀行などの案内を確認してみてください。

申込者に関する要件（基本的な要件）

フラット35の申込者に関する要件を一部抜粋したものは、次のとおりです。

住宅に関する要件

申込者に関する要件のほか、フラット35を利用して購入する住宅に関する要件もあります。どのような家でもフラット35を利用できるわけではないため、購入する住宅が適合するかを確認しておきましょう。

前提として、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅である必要があります。そのほかの要件の一部は、次のとおりです。

このほかにも、敷地が借地の場合、保留地の場合の要件もあります。

「親子リレー返済」「ペアローン」の要件

フラット35には、親子または夫婦で借入金額を契約、返済する商品もあります。

親子リレー返済とは、申込者本人と後継者（子どもなど）が2世代で返済する制度です。親子リレー返済の場合、後継者となる人にも要件があり、おもに次のようなものがあります。

✔親子リレー返済の後継者の要件

• 申込者本人の子、孫など、またはその配偶者で定期収入がある
• 申込時の年齢が満70歳未満
• 連帯債務者になる

ペアローンとは、夫婦や親子、パートナーなどの2人それぞれが、1つの物件に対してローンを組む制度です。フラット35の申込要件に加え、「収入合算できる要件」を満たす必要があります。

✔収入合算できる人の要件

• 申込者本人の親、子などの直系親族または配偶者
• 申込時の年齢が満70歳未満
• 申込者本人と同居する
• 連帯債務者になる

いずれの制度も、関係性の変化や、収入が減った際のリスクなどの注意点があります。利用時は、メリットとデメリットどちらも確認しましょう。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンにおける利用条件・審査基準の違い

銀行など、民間の金融機関が提供する住宅ローンでは、独自の利用条件が設けられている場合があります。民間の金融機関とフラット35では、おもに次の項目が異なります。

民間の金融機関における条件は一例です。実際には金融機関ごとに条件が異なります。

年齢条件などは、金融機関のWEBサイトにある「商品概要」「利用条件」に明記されていることも多く、確認しやすいでしょう。

一方で、審査基準は、公表されていない部分もあり、金融機関によって異なります。このことから、民間の金融機関の住宅ローンとフラット35における審査の難易度の目安はありません。

フラット35の審査・融資までの流れ

フラット35を利用する流れは、次のとおりです。

• WEBサイトまたは金融機関の窓口で事前審査の申し込みをする
• 事前審査の通知が来る
• 本審査の申し込みをする
• 本審査の通知が来る
• 契約手続きをする
• フラット35の融資を受ける

1. 金融機関のWEBサイトまたは窓口で事前審査の申し込みをする

フラット35の審査では、事前審査（仮審査）と本審査の2段階に分かれていることが一般的です。事前審査は、多くの金融機関でスマートフォンやパソコンから申し込むことができます。

2～3社であれば、複数の金融機関に申し込んでみてもよいでしょう。なお、そのぶん提出する書類が増えるため、増やしすぎないことがおすすめです。

2. 事前審査の通知が来る

金融機関によって異なりますが、事前審査の結果は最短で即日、1～3日程度で通知されます。

3. 本審査の申し込みをする

事前審査に通過したら、本審査の申し込みを行います。本審査にはさらに多くの書類を提出することになるため、事前審査の結果を待っている間に準備をしておきましょう。

金融機関によっては、事前審査は来店不要でも、本審査では窓口への来店が必要な場合があります。

4. 本審査の通知が来る

本審査の結果は、早いと1週間程度、通常は2週間程度かかることもあります。

もし本審査に通過できなかった場合は、その理由を考えておきましょう。改善することで、今後フラット35の審査に通過できる可能性があります。

審査に通過できない理由は、金融機関から伝えられることはないため、思い当たる点を探してみましょう。「フラット35の審査に落ちる理由と対処法」では、審査に通過できなかった理由として考えられることを紹介しています。

5. 契約手続きをする

本審査に通過後、契約手続き、抵当権設定などを行います。本審査の際に来店が必要な場合は、契約手続きも金融機関で実施することがあるでしょう。

6. フラット35の融資を受ける

住宅ローンでは、物件の引き渡しと同時に融資が実行されます。

金融機関からの融資額は申込者の口座に振り込まれます。申込者からハウスメーカーや不動産会社などの売主に支払いをしたあと、物件の鍵を受け取り、引き渡しと所有権の移転が行われるといった流れです。

フラット35の審査に必要な書類

フラット35に申し込む際、さまざまな書類の提出が必要です。ここでは、審査の段階別に必要書類を見ていきましょう。

なお、金融機関によって提出する書類が異なる場合があります。

事前審査（仮審査）に必要な書類

フラット35の事前審査に必要な書類は、おもに次のとおりです。

• 申込書
• 本人確認書類のコピー（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 収入証明書類のコピー（源泉徴収票、確定申告書など）
• 物件資料のコピー（物件チラシなど）

申込書は、金融機関で用意されているものを使用します。

本審査に必要な書類

フラット35の本審査に必要な書類は、おもに次のとおりです。

• 本人確認書類
• 収入証明書類
• 団体信用生命保険の申込書兼告知書
• 健康診断結果証明書
• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 土地登記簿謄本
• 住宅地図
• 公図
• 敷地実測図
• 各階平面図
• 間取図
• 配置図

これら以外にも、特定の条件に該当する場合のみ提出が必要な書類もあります。

売買契約書や重要事項説明書など、土地・建物に関する書類は、ハウスメーカーや不動産会社から入手できます。

フラット35の審査にかかる日数・時間

事前審査の結果が通知されるまで、最短で当日から3日程度です。1週間から10日程度かかることもあるでしょう。

本審査は、事前審査通過後書類を提出してから1～2週間程度かかると考えられます。

実際には、審査状況や金融機関によって異なります。

フラット35の審査に落ちる理由と対処法

フラット35の審査に落ちてしまった場合、金融機関側から明確な理由が伝えられることはないでしょう。そのため、理由として考えられるものを申込者自身が考え、可能な限り改善しておくことが大切です。

ここでは、フラット35の審査に落ちてしまう理由と、その対処法を見ていきましょう。

• 他社での借り入れが多い
• 過去に返済・支払いで延滞した経験がある
• 収入が不安定である
• 返済負担率が高い

他社での借り入れが多い

審査に落ちた理由のひとつに、カードローンや自動車ローンなどを契約しているといったものがあります。ローンを利用しているとフラット35の審査に落ちるというわけではありませんが、借入金額や借入件数次第では、審査に影響を与える可能性があります。

対処法としては、フラット35の申し込みをする前に、可能な限り返済をしておくことです。借入金額を減らすほか、借入件数が多い場合は1件でも完済しておくことで、審査によい影響があるかもしれません。

過去に返済・支払いで延滞した経験がある

過去にローンの返済、クレジットカードや分割払い、リボ払いの支払いで延滞した経験がある場合、フラット35の審査に影響を与える可能性があります。

各種ローンやクレジットカードの利用履歴など客観的な個人の金融取引に関わる事実を登録した情報を「信用情報」といい、これらは「信用情報機関」に登録されています。信用情報機関とは、消費者と金融機関の健全な信用取引を支えるために、加盟する金融機関から登録されるクレジットカードやローンに関する信用情報を扱う機関です。

信用情報機関で情報開示手続きをすることで、自分の借入金額、件数などの情報確認が可能です。情報開示によって審査に落ちる原因を把握できる可能性があります。

収入が不安定である

フラット35の利用条件には、雇用形態の審査基準や勤続年数は明記されていません。

年収の項目において、返済負担率の基準の目安はありますが、年収◯万円以上でなければ申し込めない、という条件ではありません。しかし審査において「収入が不安定である」と判断されてしまった場合、フラット35の審査に通過できない可能性があるでしょう。

例えば転職をしたばかりの方は、勤続年数がある程度長くなってから再度フラット35の審査に申し込む方法があります。また転職を検討している段階であれば、住宅ローンの融資を受けたあと、転職を行うことも検討してみてください。

返済負担率が高い

フラット35の「基本的な要件」には、年収と年収に占める年間合計返済額の割合（総返済負担率）の基準が設けられています。

年収400万円未満は30％以下、400万円以上であれば35％以下という基準です。この返済負担率が上限に近い場合は審査に影響を及ぼしている可能性があるかもしれません。

返済負担率を軽減するには、「頭金を支払う（増やす）」「購入物件を今より安いものにする」といった手段があります。

フラット35の審査に落ちたときはどうする？

フラット35の審査に落ちてしまった場合、次のような方法を検討してみましょう。

• ペアローンや収入合算での申し込みをする
• 期間を空けて異なる金融機関のフラット35に申し込む
• 民間の金融機関の住宅ローンに申し込む

ペアローンや収入合算での申し込みをする

1つの物件に対して2人でローンを組む「ペアローン」や、2人の収入を合わせた金額で契約する「収入合算」といった方法によって、フラット35の審査に通過できるかもしれません。

収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2種類があります。フラット35における収入合算では、2人が債務者になる「連帯債務型」です。連帯債務型とは、2人がそれぞれ主たる債務者として、債務の全額について連帯して返済する義務を負う方法です。

ペアローンと収入合算いずれも、2人のうちどちらか1人では審査に通過しなかったときでも、審査に通過できる可能性がある、または融資額が増える可能性があります。

なお、2人のうちどちらか1人が退職することで月々の返済額に影響が出やすいこと、夫婦で申し込む場合は万が一離婚をしても債務関係が続くことなどには注意が必要です。

期間を空けて異なる金融機関のフラット35に申し込む

フラット35の審査に通過できなかったときから期間を空け、異なる金融機関のフラット35に申し込む方法もあります。

フラット35の審査基準は金融機関によって異なるほか、申込時の内容が変わっていれば、審査結果も変わる可能性もあるでしょう。

民間の金融機関の住宅ローンに申し込む

フラット35ではなく、銀行など民間の金融機関の住宅ローンに申し込むことで、審査に通過する可能性があります。住宅ローンは、金融機関や商品が異なれば、審査の基準も異なります。

フラット35で審査に落ちた経験がある方は、金融機関の窓口でその旨も伝えながら、住宅ローンに関する相談をしてみるとよいかもしれません。

フラット35の審査に申し込むなら入念なリサーチと準備が大切

フラット35と民間の金融機関の住宅ローンでは、利用要件が異なります。利用要件には、フラット35を利用するうえでの最低限の条件などが記載されているため、WEBサイトなどを十分確認しておきましょう。また、「現在契約中のローンがある」などという場合は、可能な限り審査に影響を与えない状態にしておくことも大切です。

ドコモ・ファイナンスのフラット35は、WEBで事前審査を受けることが可能です。事前審査の結果は最短で即日回答と、スピーディーな審査が特徴です。来店予約をしていただくことで、住宅ローン専門スタッフと対面で相談をすることもできます。

よくある質問