フラット35が向いている人の特徴6つ！メリット・デメリットも

フラット35は全期間固定金利の商品ですが、金利以外にもさまざまな特徴があります。年齢や子どもの人数、建築・購入する住宅の条件次第で金利が下がる場合もあり、契約者の属性次第では、フラット35のほうがメリットを感じやすいでしょう。

自分にはフラット35とそのほかの住宅ローンどちらが向いているのかを把握したうえで、住宅ローンの申し込みに進みましょう。

フラット35の基礎知識

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンです。

借入期間は最長35年で、融資実行時に借入金利と返済額が確定し、完済まで変わりません。保証料・繰り上げ返済手数料が不要である点も、民間住宅ローンと異なる点です。

団体信用生命保険は任意加入であり、健康上の理由で加入できない方でも利用できることが特徴です。

フラット35の利用条件

フラット35を利用するにあたって、申込者に関する利用条件と、購入する物件の利用条件があります。フラット35を利用する最低限の条件であり、これを満たさなければ申し込むことができません。

おもに、次のような利用条件があります。

【申込者に関する要件】

総返済負担率とは、年収に対する年間合計返済額の割合を指し、「返済比率」などともいいます。

【住宅に関する要件】

これら以外にも、いくつかの利用条件があるため、利用を検討している方はフラット35の公式サイトや金融機関で確認してみてください。

フラット35の適用金利

ここでは、住宅金融支援機構のフラット35公式サイトに掲載された、2026年5月時点の金利を見ていきましょう。

【フラット35】借入期間：21年以上35年以下

フラット35の金利は、融資率によって異なります。

融資率とは、物件価格に対する借入金額の割合です。物件価格が5,000万円で500万円の頭金を入れた場合、借入金額は4,500万円で、融資率は9割以下になります。

また、一定の条件を満たすことで、一定期間金利の引き下げが行われる「フラット35S」や「フラット35 子育てプラス」などの金利引下げ制度もあります。

なお、金融機関ごとに適用される金利は異なるため、申し込みを検討している銀行の適用金利を確認してみてください。

フラット35に向いている人の特徴

フラット35には、金利や利用条件など、民間の金融機関が独自で提供する住宅ローンとは異なる特徴があります。それらの特徴から、フラット35に向いている方の特徴を6つ見ていきましょう。

子育て・若年夫婦向け優遇制度を受けたい（40歳未満）

フラット35には、子育て世帯および若年夫婦世帯を対象とした「子育てプラス」という金利引下げ制度があります。

ここでいう「子育て世帯」とは、借入申込年度の4月1日時点で18歳未満の子どもがいる世帯を指します。「若年夫婦世帯」は、借入申込年度の4月1日時点で夫婦のいずれかが40歳未満の世帯のことです。

この制度では、子どもの人数に応じてポイントが加算され、1ポイントにつき5年間年0.25％の金利引き下げが受けられます。

後ほど紹介する「フラット35S」など、ほかの金利引下げメニューとの併用も可能であるため、住宅の性能によってはさらに優遇を受けられる場合があります。

団体信用生命保険（団信）なしで住宅ローンを組みたい

民間の金融機関が提供する住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が原則として必須です。健康上の理由で団体信用生命保険の審査が通らない場合、民間ローンの利用が困難になることがあります。

フラット35では団体信用生命保険が任意加入であるため、健康上の理由で加入できない方でも申し込みが可能です。団体信用生命保険に加入しない場合、保険料相当分が金利に含まれないため、通常よりも低い借入金利が適用されます。

ただし、団体信用生命保険に加入しない場合は、別途生命保険などで万が一の備えを検討しておくことが望ましいでしょう。

転職・独立直後で審査に不安がある

民間の金融機関の住宅ローンは、審査項目に勤続年数が含まれており、転職直後や独立直後は審査が不利になる場合があります。フラット35は、申込者の勤続年数を審査項目としていないため、転職直後・独立直後の方でも申し込みが可能です。

総返済負担率などの所定の基準を満たしていれば申し込めるため、キャリアの転換期にあっても、住宅取得の機会を逃さずに済む点はメリットといえるでしょう。

正社員以外の雇用形態で住宅ローンを組みたい

民間の金融機関の住宅ローンには、雇用形態を審査項目のひとつとすることがあります。

パートやアルバイトなど、収入の安定性という観点で不利になりやすい属性は、民間の金融機関の住宅ローンでは審査に通りにくい・申し込めない可能性があります。個人事業主の場合は、2～3年以上継続して営業を行っているなどの条件が課される場合があります。

フラット35は雇用形態を審査項目としておらず、総返済負担率など所定の基準を満たせば申し込むことが可能です。

返済額を固定させたい

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンです。融資実行時に借入金利と返済額が確定し、完済まで変わりません。

返済額が確定することで、長期にわたるライフプランが立てやすくなる点がメリットです。子どもの教育費や老後資金など、将来の支出計画と住宅ローンの返済を並行して管理したい方に向いています。

高性能住宅（ZEH）を建てたい・購入したい

ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、断熱・省エネ・創エネの取り組みによって、住宅が消費するエネルギーと創り出すエネルギーの年間収支をゼロ以下にすることを目指す住宅です。

フラット35のなかでも「フラット35S」では、ZEHなど一定の性能基準を満たす住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げることができます。高性能住宅の取得コストを、金利優遇によって軽減できる点がメリットです。

例えば「金利Aプラン」では、ZEHや長期優良住宅等が対象となり、当初5年間、金利0.5％の引き下げが適用されます（2026年5月時点）。

なお、金利引き下げの適用を受けるためには、住宅が所定の技術基準を満たしていることが必要です。詳細は、フラット35の公式サイトを確認してみてください。

フラット35に向いていない人の特徴

フラット35は多くの方にメリットがある一方で、属性や返済計画によっては民間の金融機関の住宅ローンが適している場合があります。フラット35の利用を慎重に検討したい方の特徴を見ていきましょう。

購入物件がフラット35の利用条件に当てはまらない

フラット35を利用する前提として、利用者や建物が、住宅金融支援機構の定める利用条件を満たしている必要があります。「フラット35の利用条件」で解説したような条件を満たさなければ、申し込むことができません。この場合は、民間の金融機関の住宅ローンの利用を検討しましょう。

変動金利のリスクに備えられる

変動金利型は、固定金利のフラット35と比較して金利が低い傾向があります。

市場の金利が上昇しても、収入の増加や支出の削減によって返済額の増加に対応できる見込みがある方には、変動金利の方が支払総額を抑えられる可能性があります。

金利上昇リスクへの備えが十分にある方にとっては、フラット35の固定金利のメリットが活きにくいかもしれません。

頭金なしで融資率が9割を超える

フラット35は融資率が9割を超える場合、9割以下と比較して金利が高くなる仕組みです。頭金なしのフルローンを前提としている場合、フラット35の金利優遇を活かしにくい可能性があります。

民間の金融機関の住宅ローンは、融資率による金利差が設けられていないこともあります。フルローンを検討している方は、フラット35ではない民間の金融機関の住宅ローンも選択肢に入れてもよいでしょう。

短期での返済を計画している

フラット35は最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンであり、長期にわたって返済額を固定できる点がおもなメリットです。ただし、短期返済を前提とする場合、金利が低い変動金利のほうが、支払総額を抑えられる可能性があります。

なお、住宅ローン控除の適用を受けるには返済期間10年以上が条件です。10年未満の返済期間を設定する場合は控除の対象外となる点にも注意が必要です。

繰り上げ返済を予定している

繰り上げ返済によって当初の返済期間より早期に完済する計画がある場合、全期間固定金利のメリットを受けられる期間が短くなります。

フラット35は繰り上げ返済手数料が不要ですが、早期完済を前提とするならば、借入時の金利が低い変動金利のほうが、利息の総額を抑えられる可能性があります。

返済計画における繰り上げ返済の時期や金額を踏まえたうえで、住宅ローンを検討してみましょう。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは、次のとおりです。

• 完済まで返済額が変わらない
• 繰り上げ返済の手数料が無料
• 団体信用生命保険への加入は任意

全期間固定金利のため、融資実行時に借入金利と返済額が確定し、完済まで変わりません。これにより、家計の見通しが立てやすく、教育費や老後資金など将来の支出計画と並行して管理しやすい点がメリットです。

保証料および繰り上げ返済手数料が不要であるため、民間住宅ローンと比較して初期費用や返済中のコストを抑えやすくなります。

また、団体信用生命保険は任意加入であるため、健康上の理由で団信に加入できない方でも利用できる点は、民間の金融機関の住宅ローンにはないメリットといえるでしょう。

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは、次のとおりです。

• 変動金利と比較すると支払総額は高額になる
• 利用条件を満たす住宅でなければフラット35を利用できない

全期間固定金利では、変動金利と比較して借入時の金利は高くなります。市場金利が低下した場合でも返済額は変わらないため、金利の動向次第では、変動金利より支払総額が多くなることが一般的です。

融資対象となる住宅には所定の技術基準が設けられており、基準を満たさない物件は利用できません。基準を満たしているかどうかを確認するための適合証明書の取得が必要となり、手続きに時間と費用がかかる場合もあります。

フラット35を含む住宅ローンの返済シミュレーション

ここでは、住宅ローンの返済シミュレーションを紹介します。

ここで紹介するのはあくまでもシミュレーション結果であるため、住宅ローンの利用を検討している方は、金融機関などで、購入物件にあったシミュレーションをしてもらいましょう。

フラット35の返済シミュレーション

まずは、「フラット35」の返済シミュレーション結果を見ていきましょう。シミュレーションの条件と結果は次のとおりです。

【シミュレーション条件】

【シミュレーション結果】

フラット35 子育てプラスの返済シミュレーション

次に、「フラット35 子育てプラス」の返済シミュレーション結果を見ていきましょう。この商品は、一定の条件を満たすことで、一定期間金利が引き下げられる制度です。シミュレーションの条件と結果は次のとおりです。

【シミュレーション条件】

【シミュレーション結果】

最初の5年間の金利が下がることで、支払総額に約113万円の差が出ます。最初の5年間、金利だけで見ると0.5％という数値ですが、支払総額には大きな影響が出るといえるでしょう。

変動金利の住宅ローンの返済シミュレーション

次に、変動金利の住宅ローンの返済シミュレーション結果を見ていきましょう。シミュレーションの条件と結果は次のとおりです。今回は変動金利のシミュレーションのため、返済期間の途中で金利が上昇したことを想定しています。

【シミュレーション条件】

【シミュレーション結果】

今回のシミュレーションでは、16年目以降、金利が0.25％上昇した結果ですが、実際には返済から数年で上昇したり、0.25％以上の上げ幅になる可能性もあります。

フラット35を利用する流れ

ここでは、フラット35を利用する流れを見ていきましょう。おおまかな流れは次のとおりです。

フラット35の審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階に分かれていることが一般的です。

事前審査は最短即日、1～3日程度で結果が通知されます。本審査は比較的長く、1～2週間程度かかることもあるでしょう。

そして本審査に通過後、契約手続きや抵当権設定を行います。

フラット35では、物件の引き渡しと同時に融資が実行されます。金融機関からフラット35契約者に融資額が振り込まれるため、契約者自身がハウスメーカーなどに振り込みを行います。

その後、物件の鍵をうけとり、引き渡し(所有権の移転)が行われるといった流れです。

金利上昇リスクに備えたい方などにフラット35が向いている

フラット35の大きな特徴のひとつが「固定金利」です。固定金利の住宅ローンを利用することで、金利が変動した際のリスクを抑えやすくなるでしょう。

また、高性能住宅を建てる・購入する方や、子育て世帯や若年夫婦世帯にとっては、一定期間金利を抑えられ、利息の負担を軽減できることもメリットです。

変動金利と比較すると金利は高いですが、金利が上昇するリスクを抑えたい方にとっては向いている住宅ローンといえるでしょう。どちらの住宅ローンの特徴を把握したうえで、自分にあうほうを選択してみてください。

ドコモ・ファイナンスの住宅ローン「フラット35」は、WEB上の仮事前審査は最短即日で結果をご連絡しています。仕事などで忙しい方にとって、お申し込み手続きがしやすいでしょう。

予約を行うことで、お近くの店舗を来訪し相談することも可能です。ドコモ・ファイナンスの住宅ローン「フラット35」について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

よくある質問