住宅ローンの金利相場はいくら？変動金利・固定金利の特徴も解説

住宅ローンの金利は、返済額に影響を与える要素です。住宅ローンを選ぶポイントのひとつにもなるため、金利の相場はどれくらいなのか、どの金融機関の金利が低いのかを知りたい方は多いでしょう。

この記事では、住宅ローンの金利の相場と金利の種類を解説します。住宅ローンの利用を検討している方は、相場だけではなく、仕組みも把握したうえで契約しましょう。

住宅ローンの変動金利の相場

住宅ローンの変動金利の相場は、およそ0.6％〜0.9％です。

なお金利は金融機関によって異なります。

住宅ローンの固定金利の相場

固定金利の金利は、種類によって異なります。

固定期間選択型の場合、固定金利の期間が長いほうが金利が高くなる傾向があります。また、全期間固定型の場合も、契約期間が長期になるほど金利が高くなるでしょう。

フラット35の場合、借入期間や団体信用生命保険の有無などによって設定される金利が変わります。

同じ金融機関でも人によって金利が異なるケース

金融機関の店頭やWEBサイトでは住宅ローンの金利が表示されていますが、実際に適用される金利は人によって異なる場合があります。

その理由としては、店頭などで表示される「基準金利」と、実際に契約するときの「適用金利」の2つがあり、適用金利はさまざまな条件によって異なるためです。

適用金利は、基準金利よりも低くなる場合があります。例えば、申込者の信用力（年収、収入の安定性、ローン・クレジットの利用状況など）によって金利が下がることもあるでしょう。ほかにも金融機関によっては、「その銀行の口座で給与が振り込まれている」などというときは、住宅ローンの金利が優遇される場合があります。

金融機関が設ける優遇や申込者の状況によって金利が変動することから、住宅ローンの金利が人によって異なるということが起こります。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利には、「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。

変動金利型

変動金利とは、借入期間中に適用される金利が変動するタイプです。

一般的に、変動金利は半年に一度見直されることが特徴です。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、住宅ローンの契約者が決めた期間中は金利が変わらないタイプです。

選択できる固定期間には5年や10年などがあり、金融機関によって選択肢は異なります。

例えば35年の住宅ローンで10年間固定期間となる場合、最初の10年間が固定金利、残りの25年間は、固定金利のまままたは変動金利に変更して契約します。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借り入れから完済まで金利が一定になるタイプです。

変動金利と比較して金利はやや高めに設定されていること、完済まで金利が変動せず月々の返済額の見通しが立ちやすいことが特徴です。

住宅ローンの金利はどう決まる？

住宅ローンの金利は、「短期プライムレート」によって変動します。

短期プライムレートは日本銀行が決定する政策金利の影響を受けています。そして、日本銀行の政策金利を左右するのが日本の経済状況です。すなわち、日本の経済状況によって住宅ローンの金利も変動するという仕組みです。

日本の景気がよければ金利が上がり、反対に不景気なら金利は下がる傾向があります。

住宅ローンの金利は今後どうなる？

2026年1月現在は、変動金利、固定金利ともに上昇傾向です。

なお前提として、突発的な出来事も発生する可能性から、将来的な経済状況をすべて把握することは困難です。

そのため、住宅ローンの金利が具体的にどれくらい上下するのかも、明言することは難しいでしょう。

金利の変動を把握するための材料とは

災害やパンデミックなど、予測できない出来事が発生する可能性があることから、将来的な経済状況を確実に把握することは困難です。

その一方で、日本銀行の政策金利や市場の動きは、住宅ローンの金利を予測するための材料になる可能性があります。日本銀行の政策金利に大きな変化がない場合、住宅ローンの金利も急激な変動は発生しないと考えられるでしょう。

日本銀行の政策金利などは、日本銀行のWEBサイトで閲覧できます。日本銀行のWEBサイト以外にも、一次情報を引用・参考にした新聞やSNSの投稿などでも、情報を得ることは可能です。

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」とは？

住宅ローンにおける「5年ルール」とは、変動金利で金利が上昇した際、月々の返済額が5年間は固定されるというものです。6年目から金利が見直される際、その返済額が1.25倍（125％）を超えないようにするルールが「125％ルール」です。

この2つのルールによって、変動金利で金利が大きく上がった際に、月々の返済額の負担が急激に増えないよう調整されます。

5年ルール、125％ルールの導入は金融機関によって異なるため、窓口などで確認してみましょう。

「5年ルール」「125％ルール」によるリスク

5年ルールと125％ルールは金利上昇時の負担を軽減できるメリットがある一方で、未払利息が発生するリスクがあります。金利が上昇した際、月々の返済額よりも利息が高くなり、元金の返済が進まなくなることで利息の未払いが発生するといったものです。

未払利息が発生すると、本来の住宅ローン完済予定日を過ぎても、元金と利息が返済しきれておらず、完済日が後ろ倒しになってしまいます。

繰り上げ返済を行うことで、未払利息の発生を抑えられる可能性があります。

変動金利が向いている人

収入が安定・継続しているかつ将来的に増加が見込める方は、変動金利のほうが向いていると考えられます。

変動金利は固定金利と比較してやや低めですが、今後金利が上昇する可能性もあります。金利が上がると月々の返済額も増えるため、返済額が上昇しても対応できる収入、預貯金があるなら、変動金利でも対応しやすいでしょう。

また、将来的に退職金や相続などを得て繰り上げ返済を見込んでいる場合も、変動金利が向いていると考えられます。

比較的金利が低い変動金利で返済期間を短くできれば、金利上昇のリスクを抑えながら住宅ローンを利用できるためです。

固定金利が向いている人

長期的に月々の返済額を把握しておきたい方は、固定金利のほうが向いていると考えられます。

ライフプランを想定すると、マイホームのほか、マイカーや教育費などさまざまな支出が発生します。そのようなとき、住宅ローンの返済額が固定されていれば、長期的な支出をするにあたり、支出の計画を立てやすくなります。

変動金利と比較してやや金利が高めであることはデメリットですが、安定性を重視する方には固定金利のほうが向いているでしょう。

【金利以外で見る】自分にあう住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶ際は金利だけではなく、そのほかの要素も確認しておきましょう。

• 借入先
• 返済方式
• 団体信用生命保険の補償内容
• 各種手数料

借入先

住宅ローンは銀行だけではなく、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している「フラット35」、公的機関の「財形住宅融資」でも取り扱われています。また銀行のなかにも、規模の大きな都市銀行、地方銀行、実店舗をもたないネット銀行があり、それぞれ次の特徴をもちます。

いくつかの金融機関で住宅ローンに関する相談をして、金利を含めたさまざまな条件、対応を確認してみましょう。

返済方式

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済とは、月々の返済額が一定になる返済方式です。借り入れから完済までの期間、返済額は一定ですが、利息と元金の割合が異なります。

返済額が一定になるため、返済の計画が立てやすいことが特徴です。なお、借入期間が同じ場合は、元金均等返済よりも支払総額が多くなります。

元金均等返済とは、月々の返済額のうち、元金が一定になる返済方式です。返済が進むにつれ月々の返済額が減ることが特徴です。

返済が進むにつれ返済額が減るため、年月が経過するごとに負担を軽減できます。一方で、返済開始時点の返済額が多いことから、借入時点である程度の収入が必要になることを把握しておきましょう。

団体信用生命保険の補償内容

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害を負った際に、保険金で住宅ローンの残高を完済できる保険です。団体信用生命保険は住宅ローンで加入において義務づけられていることがあります。

補償内容は金融機関によって異なるため、住宅ローンの契約内容だけではなく、団体信用生命保険の補償内容も比較することが大切です。

例えば、死亡や高度障害だけではなく、がんや脳卒中、急性心筋梗塞などの三大疾病、八大疾病の状態と診断されたときも補償が受けられる住宅ローンもあります。なお、補償に合わせて金利が上乗せされるため、金利と補償のバランスも重視しましょう。

各種手数料

住宅ローンの契約時、さまざまな手数料、諸費用が発生します。

契約書に貼り付ける収入印紙の金額は決まっていますが、事務手数料などの費用は金融機関が任意で設定できます。そのため、各種手数料は金融機関によって異なるでしょう。

借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う場合、契約金額が高くなると手数料も数十万円になることも少なくありません。

住宅ローンにおいて大きな負担になるもののひとつであるため、契約前にどれくらいになりそうかも確認しておきましょう。金融機関によっては、WEBサイトに手数料を記載している場合があります。

よくある質問