住宅ローンの繰り上げ返済をするタイミングとメリット・デメリット。返済シミュレーションも紹介

住宅ローンの返済を前倒しにしたい場合、繰り上げ返済ができるかを確認してみましょう。多くの金融機関では繰り上げ返済に対応していますが、手数料がかかることや、生活費への影響などの注意点もあります。

繰り上げ返済をするならどのタイミングがよいのか、どういうときは控えたほうがよいのかを把握したうえで、繰り上げ返済を申し込みましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、月々の返済（約定返済）とは別に、借入残高の一部または全額を返済することです。

繰り上げ返済することで利息が減り、借入当時の予定よりも支払総額を減らせるメリットがあります。

住宅ローンに限らずさまざまなローンで繰り上げ返済は可能ですが、住宅ローンではいくつかの注意点があることを把握し利用しましょう。

住宅ローンにおける繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済に「一部繰り上げ返済」と「全額繰り上げ返済」の2種類があります。

一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済とは、元金の一部をまとめて返済することです。一部繰り上げ返済をしたあとの返済は、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

どちらがよいかは、月々返済できる金額やライフプランなどによって異なります。

返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、月々の返済額は変えず、残りの返済期間を短縮する方法です。

返済期間を短縮することで、利息の負担を軽減できます。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、残りの返済期間は変えず、月々の返済額を軽減する方法です。

月々の返済額を軽減することで、固定費の軽減に役立ちます。

全額繰り上げ返済（一括返済）

全額繰り上げ返済は、残りの借入残高をすべて一度に返済する方法です。

残りの期間で返済する予定の利息がなくなるため、一部繰り上げ返済よりも利息の負担を軽減できます。

一般的なローンは少しでも早く完済するほうがメリットは大きいですが、住宅ローンの場合、住宅ローン控除や団体信用生命保険がなくなるといった注意点があります。

繰り上げ返済を検討している方は、「住宅ローンを繰り上げ返済するデメリット」や「住宅ローンの繰り上げ返済に関する注意点」でどのようなことに注意すればよいか確認しておきましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

住宅ローンを繰り上げ返済することで、次のようなメリットが得られます。

• 利息の負担を軽減できる
• 返済期間が短縮できる
• 月々の返済額を軽減できる

利息の負担を軽減できる

繰り上げ返済すると、将来支払うはずだった利息を軽減できるというメリットがあります。

利息は借入残高に対してかかるため、繰り上げ返済をして元金が減れば利息も減ります。結果的に支払総額も減ることがメリットです。

返済期間が短縮できる

返済期間短縮型では、ローンの完済時期が早まることから、「定年までに住宅ローンを完済したい」など、完済時期を重視している方にとってメリットを感じられます。

完済時期が早まることで、精神的な負担の軽減もしやすいでしょう。

月々の返済額を軽減できる

返済額軽減型では、自動車ローンや教育資金の支払いといった固定費が多いとき、月々の返済額が軽減することで負担を軽くできます。

金利が上昇し月々の返済額が増えてしまっても、負担が大きくなりにくい点もメリットといえるでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済するデメリット

利息の軽減などさまざまなメリットがある一方で、次のようなデメリットもあります。

• 突発的な支出に対応できないことがある
• 住宅ローン減税の控除額が少なくなる

突発的な支出に対応できないことがある

生活費や突発的な出費を確保しないまま繰り上げ返済すると、必要なときにお金が不足する可能性があります。

繰り上げ返済をして住宅ローンの負担を軽減することも大切ですが、いざというときのお金が足りない場合、分割払いやリボ払い、ローンで対応することになるでしょう。一括払い以外は利息の支払いが必要になるため、トータルで見たときの出費が増えてしまいます。

いざというときのお金を確保し、繰り上げ返済を行いましょう。

住宅ローン減税の控除額が少なくなる

住宅ローン減税とは、住宅ローンを契約している場合、年末時点でのローン残高の0.7％を、その年の所得税から差し引く減税措置です。年末調整や確定申告をすることで控除を受けられ、所得税や住民税の控除が受けられます。

住宅ローン減税の適用条件のひとつに、返済期間10年以上といったものがあり、返済期間が短くなると控除の適用外となります。

また、ローンの残高に対して一定の割合で控除が受けられるため、残高が少なくなると控除額も少なくなる点もデメリットです。

住宅ローンの繰り上げ返済に関する注意点

住宅ローンの繰り上げ返済をする前に、これらの注意点を把握しておきましょう。

• 繰り上げ返済時には手数料がかかる
• 最低返済額が設けられている場合がある
• 団体信用生命保険（団信）の保険期間が短くなる

繰り上げ返済時には手数料がかかる

住宅ローンの繰り上げ返済をする場合、5,000円から1万円程度の手数料がかかる場合があります。何度も繰り上げ返済をしていると手数料の負担が大きくなるため、注意が必要です。

金融機関によってはインターネットバンキングからの返済は手数料が無料になる場合があります。より負担が少ない方法で繰り上げ返済を行いましょう。

最低返済額が設けられている場合がある

最低返済額は金融機関によって異なり、1円から1円単位でできるものや1万円からなどさまざまです。

申し込みを検討している住宅ローンでは、いくらから繰り上げ返済できるかも確認しておきましょう。

団体信用生命保険（団信）の保険期間が短くなる

団体信用生命保険とは、ローン契約者が加入する生命保険です。ローン契約者が死亡や高度障害といった状態になった際、借入残高は保険金で完済されます。

団体信用生命保険の保険期間は、住宅ローンの借入期間と同様です。繰り上げ返済をして借入期間が短縮されると、保険期間も同様に短くなり、ローン完済後は保険も解約になります。

利息を軽減できるメリットと、保険期間が短くなるデメリットのどちらを優先すべきか、納得したうえで選択しましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済したときのシミュレーション

ここでは、繰り上げ返済をする金額ごとのシミュレーション結果を紹介します。シミュレーションに用いる、共通の住宅ローンの利用状況は次のとおりです。

まずは、繰り上げ返済なしで住宅ローンを完済した場合、次のようなシミュレーション結果になります。

100万円を繰り上げ返済したとき

借り入れから10年経過後に、100万円を繰り上げ返済したときのシミュレーション結果は、次のとおりです。

返済期間短縮型では約44万円、返済額軽減型では約20万円の利息が軽減できます。

500万円を繰り上げ返済したとき

借り入れから10年経過後に、500万円を繰り上げ返済したときのシミュレーション結果は、次のとおりです。

返済期間短縮型では約198万円、返済額軽減型では約100万円の利息が軽減できます。

1,000万円を繰り上げ返済したとき

借り入れから10年経過後に、1,000万円を繰り上げ返済したときのシミュレーション結果は、次のとおりです。

返済期間短縮型では約343万円、返済額軽減型では約199万円の利息が軽減できます。

シミュレーション結果のように、まとまった金額を返済するほど利息が減額し、負担の軽減幅も大きくなることがわかります。

住宅ローンを繰り上げ返済するタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済をするタイミングも、負担を左右する要素のひとつです。どのようなタイミングで返済をするのがよいか、家庭にとって負担がないかを確認しておきましょう。

生活資金を確保できているとき

繰り上げ返済をするにあたり、生活に関する資金を確保していることが重要です。

例えば臨時収入があった場合でも、毎月の生活費が赤字だったり、突発的な支出に対応できる資金を確保できていなかったりする場合は、繰り上げ返済には利用しないほうがよいでしょう。

ライフイベントに必要な資金を確保できているとき

出産や育児、教育資金、介護などのライフイベントを迎えることがあります。イベントによっては、数十万円から数百万円といったまとまった資金を支払うこともあるでしょう。

将来迎えるライフイベントのための資金を確保できていないときは、無理に住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがよいと考えられます。

金利が上昇する前（変動金利の場合）

変動金利や固定期間選択型の場合将来的に金利が上昇する可能性があります。金利が上昇すると利息が増えるため、金利の上昇が予想されるときは、上昇前に繰り上げ返済するのがおすすめです。

なお、住宅ローンの金利は市場の動向によって変わるため、明確な変動を予想するのは難しいでしょう。

住宅ローンの借り入れから早い段階

住宅ローンは借り入れの初期が、最も利息の割合が大きくなります。そのため、利息の返済の割合が比較的多い、初期段階で繰り上げ返済することで、負担を軽減しやすいでしょう。

ただし、利息を減らしたいからといって、必要な資金を確保できていない段階での繰り上げ返済はおすすめできません。生活費を削減するような場合は、無理に返済をせず、計画的に返済することを優先しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済に不適切なタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがよいのは、次のようなときです。

• 生活費や突発的な出費に対応できる資金を確保できていない
• ライフイベントなどで大きな支出が控えている
• 住宅ローンより高い金利の借り入れがある など

カードローンやリボ払いなど、金利が高めに設定された商品を利用している場合、住宅ローンよりも優先的に返済しましょう。金利が高いぶん利息負担も大きいため、優先して返済をするほうが、トータルの出費を考えたとき利息の支払いが少なくなります。

住宅ローンの繰り上げ返済をする方法

繰り上げ返済の方法は金融機関によって異なり、インターネットバンキングや金融機関の窓口から手続きできます。

一括返済の場合、インターネットバンキングでは手続きができず、金融機関の窓口でのみ対応している場合があります。また、返済希望日の2週間以上前に事前に連絡するなどの条件もあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済は金融機関に相談するのがおすすめ

住宅ローンの負担を少しでも軽減したい目的から、繰り上げ返済を希望する方もいるでしょう。「どのタイミングで繰り上げ返済すべきか？今繰り上げ返済をしても問題はないか？」など疑問が浮かんだときは、住宅ローンを契約している金融機関に相談してみましょう。

住宅ローン契約後は、繰り上げ返済などで金融機関に相談する機会があります。そのようなときに備え、相談しやすい金融機関でローンを契約することがおすすめです。

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