住宅ローン『借り換え』と『繰上げ』どっちがお得？

住宅ローンの『借り換え』をする際には諸経費がかかります。
諸経費と今後の金利変化も勘案した上で、『借り換え』がよいのか、『繰上げ』するのがよいのか、総合的に判断しましょう。

現在の住宅ローン

契約日：2006年3月1日（返済開始は3月25日とする）借入金額：3,000万円（総支払金額：50,882,183円）
期間：35年 ／ 金利：2.55％（11年目以降 4％）
毎月の返済額：108,054円（年間返済額 1,296,648円） ／ ボーナス払い：無し

2006年3月に契約した住宅ローン、3年経過後（36回返済後）の2009年3月に見直しを考えました。

2009年3月1日時点での残高
元本残高：28,344,269円（残期間の総支払金額：47,003,592円

『借り換え』の場合

借入金額：2,835万円（2009年3月1日でのローン残高を借り換え）
金利：1.8％（5年固定、5年後変動金利） ／ 期間：32年 ／ ボーナス払い：無し ／ 諸経費：781,890円
毎月の返済金額：97,174円（年間返済金額 1,196,940円）
『借り換え』後の元本残高：28,350,000円 （残期間の総支払金額 46,616,208円）
（5年後以降の平均金利は4％と仮定）

諸経費込みの残期間の総支払金額は、
46,616,208円 + 781,890円＝47,398,098円

『繰上げ』の場合

2009年3月（36回返済後）に『借り換え』した場合の諸経費とほぼ同額の777,486円を『繰上げ』返済すると……

軽減効果は951,378円、しかも返済期間が1年4カ月短縮されます！！

『繰上げ』返済後の元本残高：27,566,783円（残期間の総支払金額：45,532,139円）
（10年間は金利2.55％で月返済額も変えず、11年目から4％で試算）

この条件で見ると、＞なので、同じように約78万円を使うのであれば、『繰上げ』の方がお得ということになります。
ただし、この試算は、『借り換え』先のローンの「5年後以降の平均金利が4％」という条件で行ったものです。
5年後の金利変動によっては残期間の総支払金額は大きく変わってきますので、金利の変動を計算に入れて見ましょう。

固定期間終了後の平均金利が3.58％以下であれば、＞となるので、『借り換え』の方がお得になります。

＊ 金利やシミュレーション結果は、仮定に基づいた算出ですので、実際の結果とは異なる場合があります。